18 вересня 2023 року Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (далі – ТОВ «ФК «Алькор Інвест») у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Путрівське» (далі – КП «Путрівське»), ТОВ «ФК «Алькор Інвест», третя особа – орган опіки і піклування Вишгородської міської ради Київської області, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.
Судами установлено, що 22 серпня 2006 року між відкритим акціонерним
товариством комерційним банком «Надра» (далі – ВАТ КБ «Надра») та ОСОБА_1
укладено кредитний договір, за умовами якого остання отримала кредит
строком до серпня 2021 року. На забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором укладено договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала банку в іпотеку належну їй на праві власності квартиру.
У пункті 5.3 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі, зокрема домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
У 2019 році між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» укладено договір про відступлення прав за договором іпотеки, який нотаріально посвідчено.
У зв’язку з неналежним виконанням позивачем кредитних зобов’язань ТОВ «ФК «Алькор Інвест» направило на адресу ОСОБА_1 лист з вимогою у тридцятиденний термін повернути всю суму заборгованості за кредитним договором та повідомило про свій намір, у разі невиконання вказаної вимоги, звернути стягнення на предмет іпотеки.
У травні 2019 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» звернулося до державного
реєстратора КП «Путрівське» із заявою про державну реєстрацію права
власності на квартиру, яке прийняло рішення про проведення відповідної
державної реєстрації.
Відповідно до довідок про реєстрацію місця проживання встановлено, що у спірній квартирі зареєстровані позивач та двоє неповнолітніх дітей.
Рішенням районного суду, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позов задоволено, зокрема, у зв’язку з тим, що окремого застереження в іпотечному договорі, як підстави виникнення права власності у іпотекодержателя стаття 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на
момент укладання договору іпотеки, не передбачала і в іпотечному договорі
сторони про це не домовлялися. А тому прийняття державним реєстратором
рішення про державну реєстрацію права власності, що виникає на підставі
договору про відступлення прав за іпотечним договором, є протиправним.
Постановою Верховного Суду у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду рішення районного суду та постанову апеляційного суду змінено у мотивувальних частинах та викладено в редакції цієї постанови, в інших частинах судові рішення залишено без змін з огляду на таке.
Із внесенням змін до статті 37 Закону України «Про іпотеку» згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне
застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Положення Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне
застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
У пункті 5.3 договору іпотеки від 22 серпня 2006 року сторони договору обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі
домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов’язання у порядку,
передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто закріпили
іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права
власності на предмет іпотеки.
Отже, зазначений пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
Таким чином, суди при задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 помилково
послалися на відсутність іпотечного застереження у договорі іпотеки, оскільки вказаний пункт договору іпотеки необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування
позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
У зв’язку з викладеним Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду відступив від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 листопада 2021 року у справі № 303/1775/19 (провадження № 61-5688св20), оскільки пункт договору іпотеки, в якому його сторонами обумовлено позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки, необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування відповідного способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Аналіз положень Закону України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне
застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на
предмет іпотеки.
Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Ураховуючи викладене, суди дійшли обґрунтованих висновків про те, що спірна квартира, яка є предметом іпотеки за споживчим кредитом, використовується позивачем із дітьми як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Отже, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест».
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/113721715
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.
